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房地產抵押的法律原則之房地

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-08-13 瀏覽:0
導讀: 房地產抵押糾紛民事訴訟與行政訴訟的適用原則: 房地產抵押行為一般會經歷簽訂抵押合同和進行抵押登記兩個程序,而在抵押設定成立后,房屋與土地均要使用或處分,隨之便產生若干因抵押所致的諸多法律關系與法律糾紛,

房地產抵押糾紛民事訴訟與行政訴訟的適用原則:

房地產抵押行為一般會經歷簽訂抵押合同和進行抵押登記兩個程序,而在抵押設定成立后,房屋與土地均要使用或處分,隨之便產生若干因抵押所致的諸多法律關系與法律糾紛,由于簽訂抵押合同是民事法律行為,而抵押登記,作為抵押當事人只是一個抵押生效所必須履行的一個法律手續,而對于登記機關卻是一個具體的行政行為,即抵押設定的公示。出現涉及抵押的效力這樣的糾紛,抵押當事人便會遇到應采用民事訴訟還是行政訴訟來處理這樣一個問題。

根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》(1992年11月25日法發[1992]38號)“一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟,由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服,或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服,依法向人民法院提起的行政訴訟,由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理。”規定的原則,對于民事權益的糾紛應提起民事訴訟,而涉及行政機關的具體行政行為的應當提起行政訴訟。

對于抵押而產生民事權利糾紛與抵押登記行為混合在一起的糾紛,例如當事人認為某項抵押因侵權行為而導致抵押行為無效,而通過民事訴訟雖可認定抵押行為無效而人民法院民事判決卻無法解決抵押登記行為的撤銷與否,是提起民事訴訟,還是行政訴訟,這要根據案件性質,如何合法、有效解除無效民事行為的法律妨礙來確定。一般原則是先民事后行政的原則加以處理,即先提起民事訴訟確認抵押行為無效、再提起行政訴訟撤銷抵押登記行為。

需要指出的是,(1)、如果抵押行為無效,而抵押登記行為合法。而人民法院作出的認定抵押有效與否的判決的效力卻無法作用于所作抵押登記具體行政行為的登記機關,登記機關不是該民事訴訟的當事人,自然其民事判決不對該登記機關具有約束力。因此,如先民事后行政訴訟,原告將承擔因登記行為本身合法而導致當事人提起行政訴訟敗訴的風險。(2)、有人認為,登記機關的抵押登記僅僅是依據抵押當事人提交的登記資料,履行其法律賦予的職能,而不是其作出的對行政相對人所作出的具有約束力的行政行為,因此不能對登記機關提起對抵押登記行為的行政訴訟。對于這兩種情形,我國法律、司法解釋均沒有相應的規定,在審判實踐中,這雖然是一個不易引起注意的實際問題,但一旦遭遇將十分棘手,這不能不說是我國訴訟法律制度中的一個尚未解決的審判實踐問題。

應當說,第(2)種情形,實際可依據《最高人民法院關于執行 中華人民共和國行政訴訟法 若干問題的解釋》第一條規定加以解決:

“公民、法人或者其他組織對具有國家行政職權的機關和組織及其工作人員的行政行為不服,依法提起訴訟的,屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。

公民、法人或者其他組織對下列行為不服提起訴訟的,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍:

(一)行政訴訟法第十二條規定的行為;

(二)公安、國家安全等機關依照刑事訴訟法的明確授權實施的行為;

(三)調解行為以及法律規定的仲裁行為;

(四)不具有強制力的行政指導行為;

(五)駁回當事人對行政行為提起申訴的重復處理行為;

(六)對公民、法人或者其他組織權利義務不產生實際影響的行為。“

理由:1)、可以認為最高人民法院的該部司法解釋實際上將可以提起行政訴訟的具體行政行為的范圍在《行政訴訟法》基礎上進行了擴展,擴展為“具有國家行政職權的機關和組織及其工作人員的行政行為”,但仍不包括抽象行政行為。2)、抵押登記行為是抵押產生法律效力的法律程序與生效要件,其的存在必然對抵押當事人(公民、法人或者其他組織)權利義務產生實際影響,因此,根據該條第二款第(六)項規定,可以對抵押登記機關提起行政訴訟。



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