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莫到維權時才看清風險 房屋買賣租賃成

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-08-14 瀏覽:0
導讀: 【買賣租賃】莫到維權時才看清風險 房屋買賣租賃成訴訟熱點 又到“315”消費者權益日,記者了解到,近年來,房屋買賣、租賃案件成為民事訴訟中的熱點。記者日前在浦東新區法院采訪時,法官以近期審理的典型案例提醒消

【買賣租賃】莫到維權時才看清風險 房屋買賣租賃成訴訟熱點

又到“315”消費者權益日,記者了解到,近年來,房屋買賣、租賃案件成為民事訴訟中的熱點。記者日前在浦東新區法院采訪時,法官以近期審理的典型案例提醒消費者:莫到“維權”時再看清個中風險―――

虛假買賣“套貸”行為風險大

小陳因做生意亟需資金周轉,便想到通過虛假買賣房屋的方式“套貸”。經同學介紹找到李某后,雙方商定:由李某虛假購買小陳的一套房產向銀行貸款,一切手續費用由小陳負擔,所貸款項由小陳使用并歸還,同時支付李某1萬元好處費,2年后再將房屋產權轉回給小陳。雙方按約在房地產交易中心辦理了房屋過戶手續,從銀行“套”出貸款42萬元。

之后2年,雙方相安無事。但當小陳要求李某將房屋過戶回來時,李某卻要求小陳再支付10萬元好處費。于是,小陳一紙訴狀告到法院,要求判令雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效,恢復房屋產權歸自己所有。

法院審理中查明,雙方之間的房屋買賣實為“套貸”,擾亂了正常的社會金融秩序。因此,判決雙方簽訂的買賣合同無效,小陳歸還貸款后,李某將房屋產權恢復到小陳名下。

法官提醒

因個人直接向銀行貸款較為困難,一般也以較高的消費貸款利率計算,因此類似的“套貸”案件在日常審理中并不鮮見。但事實上,這一做法首先有觸犯刑法、承擔刑事責任的可能;其次,假賣者很可能因假買者反悔等原因無法“討回”自己的房屋,有的假買者甚至會另行到交易中心辦理新的房產證,向其他人出售或抵押借款,在這種情況下,即使將來法院判定為“假買賣”,也可能基于第三人利益的保護而不能使房產返還原主。對于假買者來說,也可能因為名義出賣人無力繼續按揭償債,導致自身承擔較重的民事責任。

違章建筑合同不受法律保護

袁某是一位民營企業家,隨著公司業務不斷擴大,亟需租賃一個倉庫存放貨物。通過網絡,袁某在花木地區找到一幢二層樓房和一個自行車庫,房東開價每年4萬元,租金標準大大低于市場價。為打消袁某的疑慮,房東還特地提供了自己和某生產隊簽訂的土地租賃協議及該生產隊出具的準許建造房屋的證明。

與房東簽訂了為期5年的房屋租賃協議后,袁某支付了首期6個月的租金并開始裝修。剛剛裝修完畢,他卻突然接到房東的書面通知,稱房屋是違章建筑,雙方租賃協議無效,要求袁某立即搬離。事后袁某得知,是房東見到自己把房屋裝修一新后,覺得租金太便宜了,便想將自己趕走,再以高價將房屋租給他人。眼見袁某堅決不肯搬,房東遂將其告上法庭。

法院認定,生產隊無權將農用地出租給他人建造房屋,因此該房屋屬于違章搭建,故雙方簽訂的租賃合同在內容上違反法律、行政法規的規定,是無效合同。房東明知如此,仍將房屋出租給袁某,后又以此為由要求確認合同無效,其主觀過錯明顯,應承擔相應的締約過失責任。最終,法院判決袁某立即搬離,房東賠償其經濟損失2萬元。

法官提醒

違章建筑的租賃不受法律保護。承租人一定要先了解清楚房屋的權屬情況,確認其是不是出租人所有的合法建筑。具體而言,首先要看有沒有國家房屋土地管理部門頒發的房地產權證,如對房產證真假有疑問,可到區縣房地產登記部門核實。有些房屋雖然沒有房產證,但出租人能夠提供區縣級以上政府部門出具的合法建造手續的,也屬合法建筑。需要特別提醒的是,生產隊、村民小組、村委會、鄉鎮政府沒有建設用地、房屋建造的審批權,因此他們出具的關于出租土地建房的批準、證明文件不具法律效力。

戶口遷移,雙方預先做好約定

王某將位于昌里東路的一套房屋以50萬元的價格轉讓給李某。合同約定:王某在房屋過戶之日起50日內將戶口遷出,否則每逾期一日,應當按照房屋總價的萬分之五向李某支付賠償金。此后,雙方如期辦理了產權過戶手續,但王某的戶口卻一直沒遷走。李某多次催促,對方卻以自己名下沒有其他房產、戶口無處遷入為由予以拒絕。李某遂將王某告上法庭,要求判決王某將戶口遷出。

案件審理過程中,李某得知戶籍遷移問題不屬于民事案件的受理范圍,因此將訴訟請求變更為要求王某支付逾期遷出戶口的違約金。法院認為,雙方在合同中的相關約定合法有效,最終判決支持了李某的訴訟請求。

法官提醒

戶口遷移屬于行政管理問題,不屬于民事案件的受理范圍,即便合同中明確約定出賣人有義務將戶口遷出,法院也不能做出強制出賣人遷移戶口的判決。二手房交易中,買家應當事先了解清楚房屋內的戶口情況,并要求賣方在交易之前將戶口全部遷出。如果賣方確實無法在交易之前遷出戶口的,雙方可以約定具體的遷出日期及逾期遷出的違約金,這樣既可彌補買方損失,又能起到督促作用。



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